承包人如何行使工程优先受偿权?

本文摘要:《条约法》第286条划定,“发包人未根据约定支付价款的,承包人可以催告密包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

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《条约法》第286条划定,“发包人未根据约定支付价款的,承包人可以催告密包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

”2002年6月11日,最高人民法院公布了《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释(2002)16号)(以下简称《最高法院优先权批复》),明确划定建设工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其它债权。上述优先权的划定是执法赋予承包人(修建企业)反抗银行的尚方宝剑。但由于行使条件要求高,其对企业内部治理提出更高要求。我们认为,承包人应当全面明白法条,从严治理条约,灵活行使权利。

一、全面明白法条,破析优先受偿权的法定条件1、行使主体只能是建设工程承包人,包罗装饰装修工程承包人。《浙江省高级人民法院关于执行中处置惩罚建设工程价款优先受偿权有关问题的解答》(浙高法执【2012】2号)(以下简称《浙江高院优先权解答》)第6条划定:装饰装修工程承包人、工程勘探人或设计人是否享有优先受偿权?装饰装修工程承包人主张工程价款优先受偿权的,可予以支持。

但装修装饰工程的发包人不是该修建的所有权人,或者承包人与该修建物的所有权人之间没有条约关系的除外。享有优先权的承包人只能在修建物因装修装饰而增加价值的规模内优先受偿。2、行使前提是发包人未按条约约定支付工程款,承包人催告后在合理期限内发包人仍不支付。

按《条约法》划定,只有催告要求发包人在合理期限内支付,而发包人超出这个合理期限仍不支付才可行使优先权。我们认为,合理期限以60日为宜。3、行使时间是工程竣工之日或约定竣工之日起算6个月。

《最高法院优先权批复》第4条划定,“建设工程承包人行使优先权的期限为6个月,自建设工程竣工之日或者建设工程条约约定的竣工之日起盘算。”《浙江高院优先权解答》)第1条划定:行使优先权的6个月期限应该如何明白?6个月期限的起算点应区分以下情况予以确定:发生建设工程施工条约纠纷时工程已实际竣工的,工程实际竣工之日为6个月的起算点;发生建设工程施工条约纠纷时工程未实际竣工的,约定的竣工之日为6个月的起算点;约定的竣工日期早于实际停工日期的,实际停工之日为6个月的起算点。权利人未在上述期限内行使优先权的,建设工程价款优先受偿权丧失。

4、行使工具为适合于折价、拍卖建设工程。行使工具应清除涉及国家宁静或其它国家重要利益的工程、学校、医院等以公益为目的的工程,政府机关工程及执法、法例限制由承包人占有、所有或限制流入社会的工程等等。5、行使规模是承包人为建设工实际支出的用度。详细包罗:承包人为工程自己所支出的实际用度、承包人应当支付且实际支付的其他用度,如事情人员酬劳、质料款等。

可是,违约金及损失赔偿失不在优先受偿权之列。《浙江高院优先权解答》第3条划定:建设工程价款优先受偿权的规模如何掌握?建设工程价款优先受偿权的规模为建设工程的工程价款,包罗承包人应当支付的事情人员酬劳、质料款和用于建设工程的垫资款等。工程价款的利息不在优先受偿规模内。发包人应当支付的违约金或者因为发包人违约所造成的损失,不属于建设工程价款优先受偿权的受偿规模。

《江苏省高级人民法院关于审理建设工程施工条约纠纷案件若干问题的意见》(以下简称《江苏高院施工条约意见》)第21条划定:承包人的优先受偿权规模限于建设工程条约约定的工程价款,包罗承包人应当支付的事情人员酬劳、质料款、用于建设工程的垫资等实际支出的用度。未用于建设工程的乞贷以及发包人应当支付的违约金或者因为发包人违约所造成的损失不属于建设工程价款优先受偿权的受偿规模。6、行使客体不及于修建物所占用的用地使用权。

将修建物价值变现时,只管依据“房地一体处分”原则要将修建物和建设用地使用权一起举行处分,可是一起处分要区离开修建物价值和建设用地使用权价值,承包人仅对修建物价值部门有优先受偿的效力。二、从严治理条约,为实现优先受偿权缔造须要条件(一)规范约定条约条款1、 承包人合理设置条约中关于工程结算和付款的约定。承包人与发包人在约定工程结算和付款期限时,应当思量行使优先权期限约定。倘若从法条字面明白,建设工程承包人行使优先权的期限为6个月,自建设工程竣工之日或者建设工程条约约定的竣工之日起盘算。

那么,如条约约定的付款期限晚于条约约定的竣工之日六个月,可能导致优先权丧失。承包人尽可能将工程款的结算期限、支付时间都约定在竣工之日六个月内。2、关于救援措施选择问题上,不宜选择仲裁,而应选择诉讼。

优先权行使方式可以是双方协商折价,可以是申请法院拍卖。如选择了仲裁,仲裁机构无权将修建物直接拍卖,详细执行法式还得跑法院。3、用好以房抵债条款。

双方在签订工程施工条约时,比力容易到达协议折价(以房抵债)条款。即条约可约定:“发包方未付清工程款X X万的,逾期X月,承包人可将条约中该哪几套折抵工程款。”事先约定以房抵债的利益多:一则,双方关系融洽,不存在争议情况下告竣的。

二是承包人对折抵价款的衡宇有着挑选余地。(二)审慎放弃优先权1、发包人常要求承包人提前放弃优先权。强势的发包人会设计一套该公司版本的通用条款。

这种通用条款一定会剥夺了承包人一些法定权利,如发包人拖延欠款时,承包人不得起诉;又如承包人在每次领取工程款时,均应向发包人递交领款申请与放弃优先权答应书。有时,发包方并不要求在主条约上写明这些答应,而要求承包人在条约外给他一个书面答应。之所以,发包人热衷于让承包人放弃该权利,主要迫于银行方面的压力。《条约法》出台后,许多大型银行风控部门已修改抵押贷款示范条约,将承包人放弃优先权答应书列入条约调整规模,否则就不贷款给发包人。

2、承包人不能轻易答应放弃优先权。我们认为,承包人如获得发包人支付担保或给与相关实际利益前提下(如提前支付资金等),可放弃一定规模工程优先权。相关答应书应当明确放弃工程优先权的前提和规模。

承包人答应放弃工程优先受偿权的条件未成就,发包人不支付工程款,承包人仍可依照《条约法》第286条及相关司法解释的划定,在工程款规模内对所建工程行使优先受偿权。如:承包商A公司向发包商B公司出具答应书,同意在确认外墙门窗、电梯安装工程款并收到100万元羁系资金后,放弃该部门工程款的优先受偿权,余款由C公司担保送还。审理法院认为,该答应系附条件的答应行为。

由于作为担保还款人的C公司并未在答应书上签字确认,事后也未予以追认,且B公司在收到该答应书后也未按答应书所附的条件确认外墙门窗、电梯安装工程款并支付A公司100万元羁系款,所以答应书并未生效。可见,承包方可以要求发包方支付价款或者提供担保,保障自己的债权能够通过其他形式获得清偿。3、实时书面催告《最高法院优先权批复》第4条划定,“建设工程承包人行使优先权的期限为6个月,自建设工程竣工之日或者建设工程条约约定的竣工之日起盘算。

”杭州市中级人民法院《关于审理建设工程及衡宇相关纠纷案件若干实务问题的解答》(2010年11月)指出,“虽然上述批复(即《最高法院优先权批复》)划定了该优先受偿权的行使期限为六个月,但从《条约法》第286条的条文本意分析,该六个月的期限,仅是划定应由承包人向发包人催告支付工程价款,至于是否选择折价、拍卖等形式受偿的,并不在该期限内。但应当明确,从承包人催告时起,就意味着其知道自身可以行使优先受偿权了,所以也应当从这一时间点盘算该项权利的诉讼时效,即为两年,若两年还内不起诉的,则应丧失该优先受偿的胜诉权。

”承包人从规范治理角度看,工程从约定竣工之日(实际竣工之日)起算邻近6个月,无论工程是否审价完毕,无论工程款支付时间如何约定,均应致函发包人,要求确认对所涉工程享有优先权。且该函告可以举证证明。为制止发包人不予认可而带来纠纷,建议承包人接纳公证送达方式举行催告。三、灵活请求权利,只要存在工程款请求,均应主动请求并为之缔造条件当前司法解释对优先权的划定相对原则,详细情况可以参考权威专家看法或司法判例、各地司法审判意见。

1、条约排除的,工程尚未竣工,可以从排除之日起算6个月。《广东省高级人民法院全省民事审判事情集会纪要》(粤高法【2012】240号)(以下简称《广东高院民事审判纪要》)第27条划定:非因承包人的原因,建设工程未能在约定期限内竣工,承包人依据《条约法》第286条划定享有的优先受偿权不受影响。承包人请求行使优先受偿权的期限,自建设工程实际竣工之日起盘算;如果建设工程条约由于发包人的原因排除或终止推行,承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限自条约排除或终止推行之日起盘算。

2、工程尚未完成审价的,可以从实际造价确认之日起算六个月。实践中,常有这样疑惑,即当事人约定工程款支付时间晚于工程竣工之日6个月的,优先权行使期限是否应从工程竣工之日起盘算?如果机械套用司法解释,就会发现承包人基础没有时机行使优先权。

我们认为,在确定工程优先权行使期限起算点时,应当充实尊重当事人之间约定,而不能机械适用司法解释划定的起算点。无论怎样解释当事人之间的条约约定、执法和司法解释的划定,都不应得出优先权行使期限的起算,早于当事人之间约定的或者依照执法、司法解释划定确定的工程价款支付期限的结论,否则立法目的可能落空。最高人民法院民一庭认为,当事人明确约定工程款支付时间晚于工程竣工之日的,承包人行使优先权的期限不应再从工程竣工之日起盘算。

(内容泉源:《民事审判指导与参考》2018年第1辑(总第73辑),最高人民法院民一庭编,人民法院出书社2018年3月出书。本文执笔人:沈丹丹)3、分批次验收工程,部门凌驾竣工之日6个月的。承包人应将其工程作为整体一并主张优先权。

如A修建公司所承包施工某群体工程,并与业主签订了施工条约一份。2018年5月,A公司派人前来咨询优先权相关问题。该公司提出:从双方条约约定的竣工日期看,当前已超出工期一年多。

从竣工陈诉看,该工程并无完整群体的竣工验收陈诉,而是分一期、二期、三期顺序,先后分栋楼举行竣工验收,验收陈诉时间划分是2016年12月、2017年5月、2018年4月。而第一期、第二期工程结算书送交业主时间是2017年12月,第三期工程结算书是2018年5月送达。

请问,承包人如何主张优先权更为有利?我们认为:单从法条字面明白,每期工程都有单独的竣工陈诉,应划分起算6个月。这样的话,第一期、第二期已经凌驾法定期限。但基于三期工程只有一份条约,为了最大水平掩护优先权,建议企业在2018年4月起算的6个月内对全部三期工程款及优先权一并举行主张。

4、无论建设工程施工条约是否有效,均应实时主张优先权。其一、条约无效与否的认定机关属于法院或仲裁机关。当事人对同一份条约是否有效会有差别看法。

其二、无效条约的实际施工人仍可行使优先受偿权。建设工程价款优先受偿权,是立法对承包人应得工程价款的优先掩护,属于承包人的法定权利。

纵然承包条约被认定无效,但承包人所享有的工程价款请求权依然存在,相应的其优先受偿权也应一并受到掩护。5、合理确定诉讼请求,并提出诉讼产业保全。(1)承包人提出工程款(结算款)诉求,应同时主张先受偿权。

否则,可能被法院认定为承包人放弃优先权请求。《浙江高院优先权解答》第2条划定:哪些方式可以认定为具有行使优先权的效力?…建设工程承包人提起诉讼、申请仲裁仅要求讯断或裁决由发包人向其支付工程款,未要求确认其对该工程拍卖价款享有优先受偿权的,不视为行使优先权。

(2)承包人提出工程款(进度款)诉求,应同时主张先受偿权。财政部《建设工程价款结算暂行措施》的划定,建设工程价款包罗预付款、进度款、结算款。工程优先权的行使不以建设工程是否竣工为限,而是以发包人欠付工程款为前提。

即便工程未竣工,只要发包人拖欠工程价款,承包人就可行使优先权。进度款纠纷中承包人可行使工程价款优先权,详细理由:其一、从法条文义上看,《条约法》第286条划定,行使优先权只需满足两个条件即可:发包人未按约支付工程价款;发包人经催告后未支付。

《条约法》第286条针对的是当前社会上工程款拖欠问题,倾重于承包人利益而制定。其二、《最高法院优先权批复》划定,“自建设工程竣工之日或者建设工程条约约定的竣工之日起盘算”;《条约法》划定优先权行使起始日是催告后合理期限届满时。当两者冲突时,凭据执法效力高于司法解释的原则,应当执行《条约法》第286条之划定。

(3)掌握诉讼技巧,实时提出产业保全。承包人依法享有工程价款优先权,起诉时也有须要对涉衡宇与土地使用权接纳保全措施。

一旦查封被申请人房产,被申请人就无法就转让、抵押房地产。否则,一旦房地产转让,所有权发生变换,直接影响到优先权行使。

另外,并非所有承包人的优先权主张都能获得法院支持,人民法院凭据《最高法院优先权批复》及相关司法文件严格审查。


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